Restnutzungsdauer-Gutachten beim Finanzamt durchsetzen: Aus der Sicht eines Steuerberaters

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten beim Finanzamt einzureichen kann für Eigentümer vermieteter Immobilien steuerlich sehr wertvoll sein. Das Gutachten bildet die fachliche Grundlage dafür, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes nachzuweisen und dadurch eine höhere jährliche Abschreibung beim Finanzamt geltend zu machen.¹ Entscheidend ist jedoch nicht nur das Restnutzungsdauergutachten selbst. Der steuerliche Vorteil entsteht erst, wenn das Gutachten richtig in die Steuererklärung eingebunden, gegenüber dem Finanzamt begründet und bei Rückfragen konsequent vertreten wird. Genau hier beginnt die Arbeit des Steuerberaters.

Aktuelle Rechtslage: Was beim Restnutzungsdauer-Gutachten gegenüber dem Finanzamt heute gilt

Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs hat die Position von Immobilieneigentümern in den letzten Jahren gestärkt und auch die Anforderungen, die das Finanzamt an ein Restnutzungsdauer-Gutachten stellt, haben sich Ende 2025 spürbar entschärft. 

Der BFH hat klargestellt, dass Steuerpflichtige eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer grundsätzlich mit jeder geeigneten sachverständigen Methode nachweisen können. Ein spezielles Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend erforderlich.²

Diese Linie wurde durch die neuere BFH-Rechtsprechung bestätigt. Maßgeblich ist eine nachvollziehbare Einzelfallbetrachtung. Das Gutachten muss also nicht einem starren Schema folgen, sondern plausibel darlegen, warum die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer im konkreten Fall nicht zutreffend ist.³

Besonders wichtig ist zudem die aktuelle Entwicklung auf Verwaltungsebene. Das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023, das in der Praxis zu strengeren Anforderungen und vielen Diskussionen mit der Finanzverwaltung geführt hatte, wurde durch BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben.⁴ Damit rückt die BFH-Rechtsprechung wieder stärker in den Mittelpunkt.

Für Eigentümer bedeutet das: Die Chancen, eine kürzere Restnutzungsdauer steuerlich erfolgreich geltend zu machen, stehen gut, wenn Gutachten, AfA-Berechnung und steuerliche Argumentation sauber zusammenspielen.

Nach dem Restnutzungsdauer-Gutachten: Aus Fachnachweis wird Steuerwirkung

Nach Fertigstellung des Gutachtens prüft der Steuerberater, ob alle steuerlich notwendigen Angaben für die AfA-Berechnung vorliegen. Dabei geht es nicht darum, die fachliche Arbeit des Sachverständigen infrage zu stellen. Vielmehr muss das Ergebnis in die steuerliche Systematik übersetzt werden.

Dazu gehören insbesondere:

• die im Gutachten festgestellte Restnutzungsdauer,
• der maßgebliche Bewertungsstichtag,
• der steuerliche Gebäudewert,
• die bisherige AfA,
• Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten,
• die Aufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude.⁵

Denn abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil. Auch das beste Restnutzungsdauer-Gutachten entfaltet seine Wirkung erst dann vollständig, wenn die AfA-Bemessungsgrundlage steuerlich korrekt ermittelt wurde.⁶

Die neue AfA richtig berechnen

Der Steuerberater berechnet auf Basis des Gutachtens die neue jährliche Abschreibung. Dabei wird geprüft, welcher Restwert des Gebäudes noch vorhanden ist und über welchen Zeitraum dieser künftig abgeschrieben werden kann.⁷

Für den Eigentümer ist diese Berechnung besonders wichtig, weil sie den konkreten steuerlichen Effekt sichtbar macht. Häufig zeigt sich hier erst, wie stark sich das Gutachten tatsächlich auf Liquidität und Steuerbelastung auswirkt.

Anschließend wird die erhöhte AfA in der Steuererklärung berücksichtigt, regelmäßig bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.⁸ Sinnvoll ist dabei eine kurze, klare Erläuterung gegenüber dem Finanzamt. So wird direkt erkennbar, auf welcher Grundlage die abweichende Abschreibung geltend gemacht wird.

Kommunikation mit dem Finanzamt: Steuerliche Begleitung ist entscheidend

Finanzämter prüfen Restnutzungsdauer-Gutachten oft kritisch. Eine sachliche, gut strukturierte Stellungnahme kann helfen, Rückfragen frühzeitig zu beantworten und eine Anerkennung bereits im Veranlagungsverfahren zu erreichen. Gerade diese Kommunikation ist entscheidend.

In vielen Fällen wird das Finanzamt Rückfragen stellen. Das ist normal und bedeutet nicht, dass der Ansatz falsch ist. Häufig geht es um den Bewertungsstichtag, die rechnerische Umsetzung, die bisherige AfA oder die Frage, wie das Gutachten steuerlich einzuordnen ist.

Der Steuerberater übernimmt hier eine zentrale Rolle. Er bereitet die Argumentation auf, ordnet die aktuelle BFH-Rechtsprechung ein und verweist auf die geänderte Verwaltungsauffassung nach Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22. Februar 2023.⁹

Wenn das Finanzamt das Restnutzungsdauer-Gutachten ablehnt: Einspruch und weitere Schritte

Lehnt das Finanzamt die höhere AfA ganz oder teilweise ab, ist das Verfahren damit nicht beendet. In vielen Fällen lohnt sich ein Einspruch. 

Der Steuerberater prüft den Steuerbescheid, die Begründung des Finanzamts und die Erfolgsaussichten eines außergerichtlichen Vorgehens. Anschließend kann er den Einspruch einlegen, die steuerliche Argumentation ausarbeiten und die einschlägige Rechtsprechung gezielt heranziehen. 

Im Einspruchsverfahren geht es häufig darum, Missverständnisse auszuräumen, Berechnungen zu erläutern oder die rechtliche Einordnung des Gutachtens zu verteidigen. Bei Bedarf kann zusätzlich eine ergänzende Stellungnahme des Sachverständigen eingebunden werden.

Bleibt das Finanzamt dennoch bei seiner Auffassung, kann auch der Klageweg vor dem Finanzgericht zu prüfen sein. Der Steuerberater begleitet den Eigentümer dabei fachlich, bereitet die steuerlichen Streitpunkte auf und unterstützt bei der Abstimmung mit einem im Finanzprozess erfahrenen Rechtsanwalt, sofern dies erforderlich ist. 

Gerade in streitigen Fällen zeigt sich der besondere Wert der steuerlichen Begleitung: Es geht nicht nur um das Vorlegen eines Gutachtens, sondern um die konsequente Durchsetzung der daraus folgenden steuerlichen Abschreibung.

Fazit

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ist die fachliche Grundlage für eine angepasste Abschreibung. Der Steuerberater sorgt dafür, dass daraus ein steuerlich wirksamer Vorteil wird.

Er berechnet die neue AfA, bindet das Gutachten in die Steuererklärung ein, kommuniziert mit dem Finanzamt und vertritt den Ansatz bei Rückfragen, Einspruch oder gerichtlicher Auseinandersetzung.

So entsteht aus einem qualifizierten Gutachten nicht nur ein Nachweis, sondern eine klare steuerliche Strategie.

Fußnoten

1. Vgl. § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG). Danach können bei Gebäuden anstelle der typisierten AfA die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist.  
2. Vgl. BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19 
3. Vgl. BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23 
4. Vgl. BMF-Schreiben vom 22.02.2023 – IV C 3 – S 2196/22/10006 :005, BStBl. I 2023, S. 332; aufgehoben durch BMF-Schreiben vom 01.12.2025 zur AfA von Gebäuden nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.  
5. Vgl. § 7 Abs. 1 und Abs. 4 EStG sowie die Grundsätze zur Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage bei Gebäuden.  
6. Vgl. BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14, zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude als Grundlage der AfA-Bemessung.  
7. Vgl. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG; § 11c Abs. 1 Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV). Danach ist die Nutzungsdauer der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann.  
8. Vgl. § 21 EStG zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sowie § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG zur Berücksichtigung von AfA als Werbungskosten.  
9. Vgl. BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19; BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23; BMF-Schreiben vom 01.12.2025 zur Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023.  

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